Teorii privind pretul terenului agricol

Explicarea pretului pamântului constituie subiect de disensiuni între economisti în raport cu apartenenta lor la un curent de gândire sau altul. În mod obisnuit orice economist retine ca explicatie a pretului unui lucru ajustarea dintre cerere si oferta, facând trimitere la o valoare de referinta (valoarea utilitate sau valoarea munca). În materie de funciar însa ei dispun de un însemnat numar de teorii pentru a explica valoarea venala sau pretul pamântului.
Pentru clasici, pretul pamântului este egal cu suma actualizata a rentelor funciare anuale. Definirea si masurarea rentelor funciare anuale însa difera de la un autor la altul. O anumita acuratete exista în acest mod de abordare a pretului pamântului dat de faptul ca un anumit paralelism se observa între evolutia preturilor produselor agricole si valoarea venala a terenurilor agricole.

Neo-clasicii considera pretul pamântului ca fiind pretul de echilibru dintre cerere si oferta, P = f(C,O). Cererea este data de proportia de combinare a factorilor (gradul de intensificare al productiei) si de productivitatea marginala rezultata din substituirea pamântului de un alt factor. Facând referire expresa la agricultura exista doua posibilitati pentru cresterea productiei:

I) intensificarea productiei pe aceeasi suprafata;
II) marirea suprafetei agricole. Asa cum se poate vedea cererea de pamânt pentru o destinatie (agricola sau neagricola) este data de gradul de intensificare al productiei si de venitul marginal rezultat din substitutia factorilor.

Oferta este evident rigida si poate proveni pentru agricultura din excedentul rezultat din ajustarea combinarii factorilor, de la proprietarii neexploatanti, din succesiunea dreptului de proprietate. Se poate afirma la modul general ca oferta de pamânt este independenta de pret. În fata unei oferte rigide cererea este cea care regleaza în mod esential pretul pamântului. Deci rationamentul în termenii echilibrului general dezvoltat de neo-clasici poate fi considerat o constructie teoretica înselatoare.

În practica valoarea terenurilor reprezinta un barometru extrem de sensibil ale carui variatii sunt comandate de foarte multi factori: naturali (pedologie, climat, expozitie, topografie); amplasare (facilitati de acces, distanta fata de marile orase; economici (productivitatea bruta a terenurilor); demografici (presiunea demografica, dimensiunea exploatatiei); geografici (vânzarea unei parcele sau a unei exploatatii, s-a observat ca loturile mici si parcelele se vând în medie mai scump decât exploatatiile întregi).

Evaluarea baneasca a pamântului presupune stabilirea pretului acestui factor de productie, diferentiat în timp si spatiu, în functie de fertilitate, amplasare etc.

Calitatile pamântului îsi gasesc expresia în pretul sau, care permite stabilirea pretului arendei, serveste ca orientare asupra valorii lui de piata si da posibilitatea adoptarii unor masuri împotriva speculei cu terenuri.

Pretul pamântului este influentat de o serie de factori generali (situatia economica agricola, puterea de cumparare etc) si specifici (mediul natural, dispozitia terenurilor, raportul fata de mediul economic etc).

Pretul pamântului stabilit prin expertiza, în vederea includerii în patrimoniu, difera de pretul real, rezultat din raporturile cerere-oferta pe piata. Ca orice bun de patrimoniu, pamântul are pret la care se înregistreaza în avutia nationala si poate sa circule pe piata.

Deoarece pamântul nu a constituit obiect de vânzare-cumparare si nu a fost inclus în mijloacele fixe ale unitatilor agricole, în perioada comunista evaluarea lui corecta constituie premisa deschiderii pietei funciare, a stabilirii dividendelor ce se cuvin proprietarilor de teren administrate de societatile comerciale agricole, a calcului impozitelor si taxelor etc.

Deschiderea pietei funciare este legata de organizarea bursei funciare si de functionarea unei agentii specializate în tranzactiile cu pamântul.

Pretul pamântului are efecte diferite asupra agricultorilor. Un pret prea mare duce la îndatorarea lor exagerata la banci, descurajarea arendasilor si a agricultorilor cu dificultati financiare etc. Lipsa de capital poate determina o oferta ridicata si deci un pret scazut al pamântului, ceea ce va genera tendinta de specula. De aceea apare necesitatea unor reglementari care sa previna un asemenea curs nefavorabil agricultorilor, sa înlesneasca arendarea, mentinerea proprietatii rurale în cadrul familial si sa frâneze cresterea pretului pamântului.

Pretul pamântului, dupa cum sustin unii economisti, se poate determina pe baza profitului potential la hectarul cultivat, corespunzând sumei încasate din dobânda la capitalul dat cu împrumut pe o perioada de timp determinata. Pretul pamântului nu se poate însa stabili numai în functie de o cultura, deoarece sunt culturi intensive, ca de exemplu legumele care asigura profituri ridicate la hectar, acestea fiind asigurate si de solurile cu fertilitate ridicata.

Stabilirea pretului pamântului trebuie facuta pe baza bonitarii terenurilor si a evolutiei randamentelor la hectar pe o perioada mai îndelungata.

În vederea fundamentarii tranzactiilor cu terenuri (vânzari, licitatii), metodologia elaborata de Academia de stiinte Agricole si Silvice privind stabilirea pretului estimativ al pamântului pe zone de favorabilitate naturala pentru diferite culturi si în raport cu fertilitatea economica, pare a fi cea mai indicata. Aceasta metodologie tine seama de faptul ca pretul pamântului nu se poate stabili global pe zone, ci numai pentru fiecare parcela în parte, în raport cu fertilitatea, gradul de echipare tehnica, evolutia preturilor în perspectiva etc.

Real ramâne însa pretul de piata, care se formeaza în functie de cerere si oferta, de evolutiile modelului alimentar si de prevederile legale care încurajeaza sau descurajeaza vânzarea - cumpararea pamântului.

"Pretul pamântului capital" se afla sub influenta unor multitudini de factori directi sau indirecti, dupa cum urmeaza:

Cererea si oferta de terenuri agricole. Caracterul limitat al pamântului face ca oferta de terenuri agricole sa fie rigida, inelastica, insensibila la evolutia preturilor. Cresterea preturilor nu mareste oferta dar nici scaderea lor nu afecteaza oferta. Concurenta se deplaseaza de pe terenul ofertei pe cel al cererii, pretul terenurilor agricole evolueaza în raport de miscarea cererii. Pentru unele categorii de teren sau utilitati pot exista fluctuatii ale ofertei în functie de interesul proprietarului de a-si pastra sau vinde proprietatea.

Cererea si oferta de produse agroalimentare. Marimea cererii de produse agricole si scumpirea lor stimuleaza cererea de terenuri agricole ridicându-le pretul (când oferta este inelastica). In practica, agentii economici prefera sa cumpere pamânt atunci când pretul produselor agricole scade, pretul pamântului fiind mai mic. Când preturile produselor agricole sunt mai mari agentii economici prefera arendarea pamântului.

Posibilitatea folosirii alternative a pamântului. Terenurile pot fi folosite pentru agricultura, silvicultura, constructii, asezari urbane si rurale, cai ferate, baze de odihna si tratament, rezervatii naturale etc. Modul de folosire care asigura pretul cel mai ridicat influenteaza si pretul celorlalte folosinte.

Marimea si evolutia rentei funciare. Intre renta funciara si pretul pamântului exista un raport de proportionalitate directa, conditionându-se reciproc.

Rata dobânzii bancare. Pretul pamântului se formeaza si în raport de evolutia ratei dobânzii bancare. Proprietarul pamântului va cere la vânzarea terenului o suma egala cu un capital care depus la banca cu dobânda zilei sa-i aduca un venit anual egal cu renta funciara daca pamântul ar fi fost arendat.

Progresul tehnic stiintific contemporan. Daca permite prin aplicarea lui în agricultura obtinerea unei rate a profitabilitatii identica cu cea din alte ramuri sau chiar mai mare, influenteaza tendinta de migrare a capitalului spre agricultura, cu influente benefice asupra întregii ramuri.

Ameliorarea pozitiei terenurilor agricole. Realizarea unor lucrari de îmbunatatire a infrastructurii ofera posibilitati mai bune de exploatare a terenurilor chiar daca proprietarul de teren nu a avut nici o contributie la executarea lor (cai ferate, autostrazi, sosele, aeroporturi, depozite). Aceste modificari influenteaza pozitiv pretul pamântului.

Schimbarile structurale din agricultura au avut un impact considerabil si asupra capitalului fix si circulant din agricultura. Componenta capitalului fix care indica schimbarile este tocmai capitalul funciar. Capitalul funciar se compune din capitalul investit în cumpararea pamântului, ameliorari funciare, constructii speciale, plantatii etc. Capitalul destinat cumpararii pamântului nu se amortizeaza, ceea ce creeaza dificultati agricultorilor în obtinerea resurselor de investitii.

Cumpararea pamântului limiteaza folosirea capitalului pentru achizitia celorlalti factori de productie. De aceea, achizitionarea pamântului este una dintre cele mai importante decizii care se iau la crearea si organizarea unei exploatatii agricole.